La gestion locative de votre bien

La gestion locative de votre bien

1/ Assurer le paiement des loyers.

Pour être sûrs de toucher les loyers de votre location, vous pouvez soit demander un garant à votre locataire lors de la signature du bail, ou bien souscrire une assurance loyers impayés (GLI). Attention toutefois aux clauses de votre contrat : les points à vérifier avant de souscrire :
– La durée d’indemnisation
– La franchise
– Le plafond
– Le taux de solvabilité : locataire gagnant plus de 3 fois le montant du loyer par exemple
– Si les détériorations immobilières sont incluses
– L’assistance juridique
– Vacance locative : si vous ne trouvez pas de locataire (en option)
– Et bien sûr : le prix !

2/ Choisir le régime d’imposition le plus adapté à votre investissement et votre taux d’imposition entre le micro foncier ou le Loueur Meublé Non Professionnel (au réel ou avec abattement forfaitaire) :

Le micro-foncier avec 30% de réduction d’impôt du loueur

Si vos recettes ne dépassent pas le montant de 15 000 euros par an, vous bénéficiez du régime micro-foncier, qui vous donne alors la possibilité de bénéficier d’un abattement de 30%. Les charges réelles peuvent également être déduites du montant de vos revenus imposables. Notez néanmoins que si vous faites louer votre bien classé monument historique ou situé dans une zone sauvegardée, le régime micro-foncier ne sera pas adapté à votre cas.

Le régime réel d’imposition ou le régime micro-BIC pour le loueur en meublé

Si vous faites louer votre bien meublé, ce qui implique que vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux, vous défiscalisez comme suit :

  • vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50%. Pour cela, le régime que vous aurez choisi sera le micro-BIC. Notez que vous n’êtes pas dans l’obligation de vous inscrire au registre du commerce des sociétés. En revanche, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal du commerce, dans la mesure où vous êtes un loueur en meublé non professionnel.

  • vous avez l’opportunité de déduire des charges et de profiter d’une dotation aux amortissements si vous optez pour le régime réel d’imposition. C’est le régime le plus intéressant du point de vue défiscalisation dans la location meublée. En effet, vous pouvez même cesser de payer d’impôts en toute légitimité pendant toute la durée que prendra l’amortissement, soit 20 ans et plus.

3/ Rédiger un bail de location

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…).

Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire à retrouver ici : https://www.inc-conso.fr/sites/default/files/pdf/INC_FP105_contrat-type-logement-vide.pdf?fbclid=IwAR3gDPwodx5w3CV8X5nqfCzcSESMncRMnH3pYlM6JyQCzPleSogCYY0i29M

4/  Les réparations qui incombent au locataire
Les menues réparations et l’entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l’installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc. L’entretien annuel de la chaudière par le locataire est une obligation.
Les menues réparations et l’entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).

5/ Les réparations qui incombent au propriétaire

Exemples parmi d’autres : remplacement de la chaudière, changements des robinets, des volets, des fenêtres, etc. Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, etc.).

Si le dommage est dû à un défaut d’entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n’est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.

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